Aus der Gewerbehalle wird eine Padelhalle: Was ihr vor dem Mietvertrag klären müsst

In Falkensee bei Berlin drehten in der Halle hinter der Bowlingbahn früher Kartfahrer ihre Runden, zuletzt standen dort Möbel und Fahrräder. Seit dem Sommer stehen auf den rund 3.000 Quadratmetern sechs Doppel- und zwei Single-Courts. Die beiden Betreiber haben die Halle mit Freunden umgebaut, vier Container Schutt und Müll abgefahren und einen speziellen Estrich gegossen. In Schweitenkirchen nördlich von München wird seit dem Frühjahr 2025 im Lager einer Brauerei gespielt, auf sieben Courts, rund um die Uhr per Zugangscode. Und in Potsdam-Babelsberg stehen in der Lackfabrik, einer großen Industriehalle auf einem Kreativgelände, drei Doppelcourts, ganz ohne Personal vor Ort.

Das sind keine Einzelfälle. Wir haben die 310 Anlagen mit Hallencourts in unserem Platzfinder durchgesehen: Mindestens elf stehen in früheren Lager-, Gewerbe- oder Industriehallen, mindestens 26 weitere liegen ausdrücklich in einem Gewerbe- oder Industriegebiet. Zusammen sind das 37 Anlagen mit 191 Courts, gut jeder achte Hallencourt, den unser Platzfinder für Deutschland kennt. Die echte Zahl liegt höher, denn die meisten Beschreibungen sagen gar nichts über das Gebäude.

Eine Halle zu finden ist also selten das Problem. Das Problem steht auf dem Papier: Genehmigt ist die Halle als Lager oder Werkstatt. Wer darin Sport anbietet, ändert ihre Nutzung, und dafür braucht es fast immer eine Baugenehmigung. Die hängt am Bebauungsplan, am Brandschutz und an den Parkplätzen. Wer den Mietvertrag unterschreibt, bevor das geklärt ist, zahlt im schlimmsten Fall Miete für eine Halle, in der niemand spielen darf. Gerade jetzt, wenn die Freiplätze in die Winterpause gehen, suchen viele nach einer Halle. Was ihr vorher klären müsst, und in welcher Reihenfolge, steht hier.

Erst der Bebauungsplan

Ob Sport in eine Halle darf, steht nicht im Mietvertrag, sondern im Bebauungsplan. Den bekommt ihr beim Bauamt der Gemeinde, viele Städte stellen ihre Pläne auch online in ein Geoportal. Drei Dinge zählen: welches Gebiet der Plan festsetzt, ob er Sport ausdrücklich ausschließt und wie alt er ist.

Das Alter des Plans wird oft übersehen. Für Bebauungspläne, deren Entwurf vor dem 27. Januar 1990 öffentlich ausgelegt wurde, gilt die alte Baunutzungsverordnung, und nach der waren Sportanlagen im Gewerbegebiet nur ausnahmsweise zulässig. Dann entscheidet das Bauamt nach Ermessen, und die Gemeinde muss ihr Einvernehmen geben. Das Datum steht in den Verfahrensvermerken auf dem Plan. Findet ihr es nicht, fragt beim Bauamt nach, welche Fassung gilt.

Auch ein junger Plan kann Sport ausschließen. Gemeinden dürfen einzelne Nutzungen, die im Gebiet sonst erlaubt wären, per Festsetzung verbieten, etwa weil nebenan Wohnungen geplant sind. Genau daran ist eine Halle in Achim bei Bremen gestoßen. Ein Unternehmer brauchte für seinen Kältetechnikbetrieb nur die Hälfte der Gewerbehalle und hat in der anderen Hälfte die Voraussetzungen für Padel-Courts geschaffen, „obwohl das dort nicht zulässig war“, wie die Kreiszeitung schreibt. Der Bebauungsplan hatte „Anlagen zu sportlichen Zwecken ausgeschlossen“, weil in der Gegend Wohnungen vorgesehen waren. Diese Pläne sind inzwischen vom Tisch, und die Stadt will den Bebauungsplan zum fünften Mal ändern, im beschleunigten Verfahren. Im Fachausschuss billigten sechs Stimmen das Vorhaben, drei Mitglieder waren dagegen. Die Gegner fanden es „nicht in Ordnung, dass der Investor dort baut, obwohl es nicht zulässig ist“, ein Befürworter hielt dagegen: „Es ist kein Neubau, sondern nur ein Innenausbau.“

Das kann gut ausgehen, planen lässt es sich nicht: Auf die Änderung eines Bebauungsplans hat niemand einen Anspruch.

Dass eine Padelhalle Geld verdienen soll, macht sie baurechtlich übrigens nicht zum Gewerbebetrieb. Das Oberverwaltungsgericht Niedersachsen hat Ende 2024 für ein Fitnessstudio entschieden: Es ist eine Anlage für sportliche Zwecke und darf nur dorthin, wo solche Anlagen zulässig sind. Auf die Zulässigkeit von Gewerbebetrieben kann es sich nicht berufen. Ein Ausschluss von Sportanlagen trifft also auch die kommerzielle Halle.

Umgekehrt ist nicht alles Sport, was nach Bewegung aussieht. Für eine Lasertag-Anlage in einer Lagerhalle in Speyer hat das Oberverwaltungsgericht Rheinland-Pfalz 2016 entschieden, dass sie eine Vergnügungsstätte ist: Es gebe kein ausgearbeitetes Regelwerk, keinen Spielbetrieb mit Ligen oder Turnieren und kein systematisches Training. Vergnügungsstätten sind im Gewerbegebiet nur ausnahmsweise zulässig. Padel hat all das, wir halten die Einordnung als Sport deshalb für klar. Ein Urteil speziell zu Padel haben wir aber nicht gefunden. Beschreibt im Antrag deshalb ausdrücklich Training, Turniere und Ligabetrieb, nicht nur die Vermietung von Courts.

Aus Lager wird Sport: die Nutzungsänderung

Eine Halle ist für einen bestimmten Zweck genehmigt, meist als Lager, Werkstatt oder Produktion. Wer darin etwas anderes macht, braucht in der Regel eine neue Genehmigung, auch ohne einen einzigen Handgriff am Gebäude. Die Bauaufsicht der Stadt Köln formuliert es so: „Auch wenn nach einem Mieterwechsel das Objekt zu einem anderen Zweck genutzt werden soll, muss dies genehmigt werden. Dafür müssen nicht einmal bauliche Veränderungen vorgenommen werden.“

Ohne Genehmigung geht eine Nutzungsänderung in der Regel nur, wenn für die neue Nutzung keine anderen Anforderungen gelten als für die alte. Bei Padel ist das praktisch nie der Fall. In einem Lager arbeiten ein paar Leute, in einer Halle mit fünf Courts sind beim Stundenwechsel 40 Menschen gleichzeitig. Damit stellen sich Fluchtwege, Brandschutz, Stellplätze und Toiletten neu. Bayern hat die Regel zum Januar 2025 gelockert, verlangt aber weiterhin eine Genehmigung, sobald Stellplätze oder Brandschutz neu zu prüfen sind. So steht es in den Vollzugshinweisen des Bauministeriums, und so hat es der Bayerische Verwaltungsgerichtshof im April 2026 für einen Drogeriemarkt bestätigt.

Auf Bestandsschutz könnt ihr euch dabei nur begrenzt verlassen. Er schützt die genehmigte Nutzung als Lager. Was die neue Nutzung an Fragen aufwirft, prüft das Bauamt nach heutigem Recht, vor allem Fluchtwege, Brandschutz und Stellplätze. Was davon nicht berührt ist, muss in der Regel nicht auf den neuesten Stand gebracht werden. Wo die Grenze liegt, entscheidet die Bauaufsicht im Einzelfall, und die Länder handhaben das unterschiedlich.

Die Bauvorlagen für den Umbau muss eine bauvorlageberechtigte Person erstellen, in der Regel ein Architekt oder ein in die Liste der Kammer eingetragener Bauingenieur. Bevor ihr dafür Geld ausgebt, lohnt sich eine Bauvoranfrage. Damit fragt ihr das Bauamt verbindlich nach einzelnen Punkten, zum Beispiel, ob Sport in dieser Halle überhaupt zulässig ist. Die Antwort heißt Vorbescheid, bindet das Amt meist drei Jahre lang, in Bayern vier, und lässt sich verlängern. In Nordrhein-Westfalen braucht ihr für eine reine Frage nach der Art der Nutzung nicht einmal einen bauvorlageberechtigten Planer. Den Bauantrag ersetzt der Vorbescheid nicht. Aber er klärt die wichtigste Frage, bevor ihr den Mietvertrag unterschreibt.

Wann die Halle zum Sonderbau wird

Für gewöhnliche Gebäude reicht ein einfaches Verfahren. Ist die Halle ein Sonderbau, schaut das Bauamt genauer hin, und das passiert schneller, als viele denken. Nach der Musterbauordnung, an der sich die Länder orientieren, gibt es drei typische Auslöser:

• Größe: mehr als 1.600 Quadratmeter Grundfläche im größten Geschoss. Gezählt wird das ganze Gebäude, nicht nur eure Fläche. Wer drei Courts in einer 3.000-Quadratmeter-Halle unterbringt, ist also schon drüber.
• Menschen: ein Raum, der für mehr als 100 Personen bestimmt ist, oder Versammlungsräume für zusammen mehr als 200 Besucher mit gemeinsamen Rettungswegen.
• Bar: eine Gaststätte mit mehr als 40 Gastplätzen. In Bayern liegt die Grenze bei 60, in einem reinen Erdgeschoss bei 100.

In Baden-Württemberg nennt das Gesetz Sportstätten ausdrücklich als Sonderbau, ohne Mindestgröße. Dort solltet ihr von Anfang an damit rechnen.

Ein Doppelcourt braucht mit Abständen und Wegen rund 300 Quadratmeter Halle. Ab fünf Courts liegt ihr deshalb samt Empfang, Umkleiden und Toiletten meist über der Grenze, in einer großen Halle mit anderen Mietern auch mit weniger.

Was folgt daraus? Für einen Sonderbau muss der Brandschutznachweis zusätzlich geprüft oder von einem Sachverständigen bescheinigt werden. Das Bauamt darf besondere Anforderungen stellen, etwa ein eigenes Brandschutzkonzept, und es darf Erleichterungen erlauben, wo die strengen Regeln für eure Nutzung nicht nötig sind. Das kostet Zeit und Geld, ist aber kein Hindernis, wenn ihr es von Anfang an einplant.

Kommen viele Menschen zusammen, greift außerdem die Versammlungsstättenverordnung, bei mehr als 200 Besuchern. Sie nennt ausdrücklich Veranstaltungen sportlicher Art, und auch eine Bar zählt als Versammlungsraum. Ob Spieler als Besucher mitzählen, ist nicht eindeutig geregelt. Schreibt deshalb ins Brandschutzkonzept, mit wie vielen Menschen ihr rechnet, auch bei Turnieren, und stimmt die Zahl früh mit der Bauaufsicht ab.

Brandschutz und Fluchtwege

Für Lager- und Produktionshallen gibt es eine eigene Richtlinie, die Industriebaurichtlinie. Sie erlaubt in hohen Hallen deutlich längere Fluchtwege als üblich, bis zu 50 Meter und mit Alarmierungsanlage bis zu 70. Sie gilt aber nur für Gebäude, die der Produktion oder Lagerung dienen. Eine Padelhalle tut weder das eine noch das andere, nach unserer Lesart fällt sie damit heraus. Dann gelten die allgemeinen Regeln der Bauordnung:

• 35 Meter bis zum Ausgang: Von jeder Stelle der Halle muss ein Ausgang ins Freie oder in einen notwendigen Treppenraum in höchstens 35 Metern erreichbar sein. Bei Padel stehen dabei Glaswände im Weg: Aus dem Court kommt man nur durch die Türen. Plant die Ausgänge deshalb so, dass auch die hinterste Courtecke nah genug an einem liegt.
• Zwei Rettungswege: Grundsätzlich braucht jede Nutzungseinheit zwei voneinander unabhängige Wege ins Freie. Nach der Musterbauordnung kann einer reichen, wenn die Halle eingeschossig zu ebener Erde liegt und man im Brandfall direkt ins Freie kommt. Eine 60 Meter lange Halle braucht wegen der 35 Meter aber ohnehin Ausgänge an mehreren Stellen.
• Brandwände alle 40 Meter: Ausgedehnte Gebäude müssen nach der Bauordnung spätestens alle 40 Meter durch eine innere Brandwand geteilt sein. Fünf Courts nebeneinander ergeben eine gut 60 Meter lange Halle, und eine Brandwand quer durch die Courts will niemand. Lösen lässt sich das über Erleichterungen für Sonderbauten oder über eine Abweichung, die die Musterbauordnung ausdrücklich auch für die Weiternutzung bestehender Gebäude vorsieht. Das gehört ins Brandschutzkonzept, bevor ihr unterschreibt.

Wie schnell es beim Brandschutz hakt, zeigt Oberhausen. Dort hat im August eine Padelhalle in einer alten Industriehalle auf dem früheren Babcock-Gelände eröffnet, wenige Wochen später machte die Stadt sie wieder zu. Bei der Prüfung zur Fertigstellung fehlten laut Stadt wichtige Unterlagen, außerdem gab es Mängel an der Brandmeldeanlage, den Rauchabzügen und der Sicherheitsstromversorgung. Die Bauaufsicht untersagte die Nutzung, „bis ein sicherer Zustand nachgewiesen ist“. Laut Stadt war die Anlage trotz fehlender Freigabe bereits genutzt worden. Der Betreiber betont, die Sicherheit der Spieler sei zu keinem Zeitpunkt gefährdet gewesen. Eine Wiedereröffnung war bis Mitte Oktober nicht gemeldet.

Parkplätze: die Rechnung, die oft überrascht

Ein Lager zieht wenige Autos an, eine Padelhalle viele: Auf fünf Courts spielen 20 Leute pro Stunde, beim Wechsel sind 40 da. Für die neue Nutzung verlangt das Bauamt deshalb Stellplätze. Eine Zeile für Padel steht in keiner Stellplatzverordnung, gerechnet wird ersatzweise wie bei einer Sporthalle oder wie bei Tennis. Bei einer Nutzungsänderung zählt in den meisten Ländern nur der Mehrbedarf, also das, was die neue Nutzung zusätzlich zur alten braucht. In Bayern gilt seit Oktober 2025 eine Stellplatzpflicht nur noch dort, wo die Gemeinde sie per Satzung vorschreibt. Wie weit die Ergebnisse auseinanderliegen, zeigt unsere Rechnung für eine Halle mit fünf Doppelcourts:

Eigene Rechnung für fünf Doppelcourts auf 1.510 m² Hallenfläche, Courts samt Abständen und Weg, ohne Zuschauer und ohne Bar. Für den Mehrbedarf nehmen wir an, dass die ganze Halle mit rund 1.700 m² vorher Lager war. Welcher Rechenweg gilt, entscheidet das Bauamt.

Eine Bar kostet extra: In Bayern dürfen Gemeinden dafür bis zu einen Stellplatz je zehn Quadratmeter Gastfläche verlangen, in Nordrhein-Westfalen sieht die Stellplatzverordnung einen je acht Sitzplätze vor.

Fehlen die Plätze, kann die Gemeinde erlauben, sie abzulösen, also Geld statt Stellplätze zu zahlen. Einen Anspruch darauf habt ihr nur, wo die Satzung ihn vorsieht, etwa in Hannover. Sonst entscheidet die Gemeinde, und billig ist es selten: In Waldershof in der Oberpfalz kostet ein Platz 2.500 Euro, in Winnenden bei Stuttgart 8.200 Euro, in der Innenstadt 10.500, in Dortmund bis zu 12.000 Euro. Fehlen die 16 Plätze aus unserer Rechnung für Baden-Württemberg, sind das in Winnenden außerhalb der Innenstadt gut 130.000 Euro.

Günstiger ist oft ein Nachbar, der seine Parkplätze nur tagsüber braucht. Padel wird vor allem abends und am Wochenende gespielt, ein Büro nebenan parkt tagsüber. Die gemeinsame Nutzung muss aber rechtlich gesichert sein, meist per Baulast, und der Parkplatz darf nicht zu weit weg liegen, in Nordrhein-Westfalen höchstens 500 Meter zu Fuß. Klärt auch das, bevor ihr unterschreibt.

Toiletten, Umkleiden, Barrierefreiheit

Ein Lager hat meist eine Toilette fürs Personal. Eine Padelhalle braucht Toiletten für Gäste, Umkleiden und Duschen, und damit Wasser- und Abwasserleitungen an Stellen, wo bisher keine waren.

Dazu kommt die Barrierefreiheit. Sport- und Freizeitstätten nennt die Musterbauordnung ausdrücklich unter den öffentlich zugänglichen Gebäuden, die in den Bereichen für Besucher barrierefrei sein müssen. Toiletten und Besucherstellplätze müssen in der erforderlichen Anzahl barrierefrei sein. Bei bestehenden Gebäuden sind Abweichungen möglich, wenn die Anforderungen nur mit unverhältnismäßigem Mehraufwand zu erfüllen wären. Bayern sagt das für Nutzungsänderungen sogar ausdrücklich. Verlasst euch nicht darauf: Ob ein Aufwand unverhältnismäßig ist, entscheidet das Bauamt im Einzelfall. Ein stufenloser Zugang, eine barrierefreie Toilette und ein Behindertenparkplatz gehören deshalb von Anfang an in die Planung.

Was die Halle selbst können muss

Ob die Genehmigung klappt, entscheidet das Bauamt. Ob Padel in die Halle passt, entscheiden Höhe, Stützen und Boden, und das könnt ihr selbst nachmessen.

• Höhe: Mindestens sechs Meter frei über der ganzen Courtfläche für den Freizeit- und Vereinsbetrieb, sieben für nationale Turniere, acht für internationale. Gemessen wird bis zur Unterkante von Bindern, Lampen, Lüftungsrohren und Sprinklerleitungen. Das Brauereilager in Schweitenkirchen misst an der niedrigsten Stelle 8,50 Meter. Nicht jede Halle hat so viel Luft nach oben, deshalb die lichte Höhe vor der Besichtigung erfragen und unter den Bindern selbst nachmessen.
• Stützen: Ein Doppelcourt misst drinnen 20,50 × 10,50 Meter und verträgt keine Stütze. Steht eine Stützenreihe mitten in der Halle, müssen die Courts zwischen die Reihen passen. Quer gelegt braucht das mit einem Meter Luft zu beiden Seiten 22,50 Meter, längs 12,50.
• Boden: Ein Industrieboden trägt fast immer, ist aber nicht immer eben genug für Kunstrasen. Risse, Fugen, Ölflecken und alte Markierungen prüfen wir vor der Montage, verankert wird mit 12 Zentimeter langen Dübeln. Reicht der Boden nicht, kommt ein Ausgleich oder eine neue Platte drauf, bei uns ab 70 Euro je Quadratmeter netto. In Falkensee haben die Betreiber deshalb einen speziellen Estrich gegossen.
• Heizung und Luft: Viele Lager sind ungeheizt oder nur frostfrei. Schweitenkirchen spielt ungeheizt, in der Potsdamer Lackfabrik sagt der Betreiber offen, im Winter könne es „etwas frischer“ sein. Wo abends 20 Leute und mehr gleichzeitig Sport treiben, braucht es außerdem Frischluft. Eine Lagerhalle hat dafür oft nur das Tor.
• Licht: Die Strahler eines Lagers sind für Regale und Stapler gedacht. Für Padel in der Halle verlangt die Sportstättennorm 300 Lux für Freizeitspiel und 500 für Training, Liga und Vereinsturniere, gleichmäßig über den ganzen Court verteilt. Wie das geht, steht in unserem Beitrag über Flutlicht.

Lärm ist im Gewerbegebiet selten das große Thema. Tagsüber sind dort 65 Dezibel erlaubt, zehn mehr als im allgemeinen Wohngebiet, und die Bälle schlagen hinter Wänden auf. Schwierig wird es eher, wenn Wohnhäuser direkt an das Gebiet grenzen und abends Autos auf dem Parkplatz türenknallend abfahren. Mehr dazu in unserem Beitrag über Padel und Lärm.

Wie viele Courts in eine Halle passen und warum fast immer die Höhe der Engpass ist, haben wir am Beispiel der Tennishalle durchgerechnet. Ob eine Halle sich überhaupt lohnt, steht in Indoor oder Outdoor. Und eines gehört dazu: Hallen bauen wir nicht. Wir setzen die Courts in eure Halle, wenn sie steht und genehmigt ist.

Die richtige Reihenfolge

Der Vermieter will meist schnell unterschreiben, das Bauamt braucht Wochen bis Monate. Diesen Konflikt löst nicht die Eile, sondern der Vertrag. Fünf Punkte gehören hinein:

• Bedingung oder Rücktrittsrecht: Der Mietvertrag gilt erst, wenn die Nutzungsänderung genehmigt ist, oder ihr könnt zurücktreten, wenn das Bauamt Nein sagt. Ohne diese Klausel zahlt ihr Miete für eine Halle, in der ihr nicht spielen dürft.
• Mietbeginn: Solange die Genehmigung läuft und umgebaut wird, verdient ihr nichts. Verhandelt eine mietfreie oder günstigere Anlaufzeit.
• Auflagen: Notausgänge, Brandmelder, Toiletten, Stellplätze. Was davon fest eingebaut wird, bleibt beim Auszug in der Halle. Wer was bezahlt, gehört deshalb in den Vertrag.
• Rückbau: Die Courts werden in den Boden gedübelt. Klärt, was beim Auszug mit den Bohrlöchern passiert.
• Laufzeit: Courts, Boden und Licht müssen sich in der Mietzeit rechnen. Eine Option auf Verlängerung schützt eure Investition.

Lasst den Vertrag von jemandem lesen, der sich mit Gewerbemietrecht auskennt, bevor ihr unterschreibt.

Häufige Fragen

Fazit

Eine Gewerbehalle ist ein guter Ort für Padel: hoch, groß, mit festem Boden und meist ohne Ärger wegen Lärm. Schwierig ist nicht die Halle, sondern das Papier. Drei Fragen solltet ihr beantworten können, bevor ihr unterschreibt: Was erlaubt der Bebauungsplan in der Fassung, die für ihn gilt? Wie kommen im Brandfall alle schnell nach draußen? Und wo parken eure Spieler? Die erste klärt eine Bauvoranfrage verbindlich. Den Mietvertrag unterschreibt ihr danach, oder mit einer Klausel, die ihn an die Genehmigung bindet.

Quellen: Baunutzungsverordnung (§§ 1, 6, 8, 9, 25c), Baugesetzbuch (§§ 1, 31, 34, 35, 36), Musterbauordnung in der Fassung vom September 2024, Bayerische Bauordnung, Bauordnung NRW in der Fassung ab 1. September 2026, Landesbauordnung Baden-Württemberg vom 16. März 2026, Muster-Versammlungsstättenverordnung, Muster-Industriebaurichtlinie (Mai 2019). Vollzugshinweise des bayerischen Bauministeriums vom 4. Februar 2025, Garagen- und Stellplatzverordnung Bayern, Stellplatzverordnung NRW, Verwaltungsvorschrift Stellplätze Baden-Württemberg, Stellplatzsatzungen von Hannover, Winnenden, Waldershof und Dortmund, Bauaufsicht der Stadt Köln. Urteile: OVG Niedersachsen vom 12. Dezember 2024 (1 LB 93/23), OVG Rheinland-Pfalz vom 28. September 2016 (8 A 10338/16.OVG), Bayerischer Verwaltungsgerichtshof vom 13. April 2026 (1 ZB 24.2026). Kreiszeitung vom 11. Oktober 2026 zu Achim, Radio Oberhausen vom 9. September 2026 und WAZ zu Oberhausen, Unser Havelland vom 3. August 2026 zu Falkensee, Angaben der Betreiber zu Schweitenkirchen und Potsdam. Zählung der Anlagen aus unserem Platzfinder, Stand 14. Oktober 2026. Hallenflächen und Stellplätze sind unsere eigene Rechnung. Dieser Beitrag ist keine Rechtsberatung, verbindlich entscheidet euer Bauamt. Das Titelbild ist KI-generiert. Stand: Oktober 2026.